Problemas comunes en las comunidades.
¿Se pueden o no se pueden modificar la fachada? un problema común, recomendaciones
¿Quieres instalar un aparato de aire acondicionado pero antes quieres saber como actuar correctamente y evitar así uno de los problemas mas comunes en las comunidades? Te cuento lo que debes saber, problemas comunes en las fincas, normativas e impedimentos con los que te vas a topar.
Lo primero que debes que conocer es que debes consultar los Estatutos de tu comunidad y ver si hay algún impedimento al respecto.
Si no pone nada en los Estatutos, necesitaremos el consentimiento del resto propietarios para poder colocar el aire acondicionado en la fachada del edificio. La aceptación de las comunidades es imprescindible cuando se modifiquen elementos comunes como es la fachada.
Otro foco de conflicto entre los vecinos por los aires acondicionados es el ruido que estos provocan. Los juzgados han dictado sentencias dispares en lo que a este tema se refiere por lo que no se ha creado jurisprudencia. Los afectados pueden acudir para denunciar este hecho al ayuntamiento y consultar las Ordenanzas Municipales sobre lo que se considera ruido
También hay cierta normativa común y después distintas ordenanzas municipales.
Normativa común sobre la instalación de aires en la fachada.
Existen dos puntos fundamentales:
- Criterios estéticos: No se trata de asegurar la unidad estética, sino de evitar estridencias con el paisaje urbano. La finalidad es proteger la armonía de la fachada existente. Ocurría algo similar si cada vecino quisiera poner el toldo de un color distinto.
Para edificios residenciales no protegidos, cada ayuntamiento establece, en caso de no poderse instalar los elementos en zonas no visibles del inmueble, las distancias mínimas a elementos arquitectónicos y voladuras máximas permitidas.
- Contaminación acústica y ambiental: además, el derecho a la instalación de un sistema de refrigeración deberá cumplir con los parámetros máximos de ruido y vibración contemplados en la ordenanza correspondiente, así como con los niveles máximos de expulsión de aire caliente al exterior que vendrán dados por la potencia del equipo.
Normativa para la instalación de aire acondicionado en Valencia
El Ayuntamiento de Valencia prohíbe expresamente la instalación de aparatos de aire acondicionado en las fachadas. Éstos deben colocarse en azoteas y fuera del alcance de la vista desde la vía pública.
Sin embargo, puede haber excepciones en los supuestos donde el único lugar donde puedan las comunidades ponerlo es en la fachada (quizá un patio de luces) y tras un estudio de los técnicos del ayuntamiento conceder el permiso.
Si tienes alguna otra duda sobre este tipo de problemas tan comunes en las comunidades, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
Instalación de ascensor a petición de un solo propietario en las comunidades
Cuando se plantea la instalación de un ascensor en la finca siempre aparecen discusiones y dudas sobre este tipo de problemas mas comunes en las comunidades de los que nos parecen. Muchas son las dudas: derramas, tiempos necesarios y los problemas en la estructura del edificio dificultan que los propietarios sean capaces de ponerse de acuerdo.
En cualquier caso debemos atenernos a lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal.
La instalación de ascensor será obligatoria y no precisa acuerdo de las comunidades de propietarios cuando los gastos anuales derivados de la obra no son superiores a 12 mensualidades ordinarias (se deben tener en cuenta las ayudas públicas) y en caso de que supere esas 12 mensualidades, seguirá siendo obligatoria su instalación si el vecino que lo solicita se hace cargo del resto del coste, en el caso de que el resto de vecinos de la comunidad se negasen a contribuir más allá de lo estrictamente legal.
Además, se debe cumplir alguno de los siguientes requisitos para determinar su obligatoriedad:
- un vecino o propietario con discapacidad reconocida y/o mayor de 70 años lo solicita para conseguir un entorno accesible.
- quien solicita la instalación del ascensor posee una vivienda o local en donde habita o trabaja alguna persona mayor de 70 años o con discapacidad;
Mascotas en las comunidades, dudas y respuestas.
En muchas Comunidades de Propietarios suelen producirse conflictos entre vecinos debido a las mascotas. Estos problemas comunes en las comunidades generalmente se producen por el ruido, olores, daños o suciedades que generan en ocasiones éstos. Por ello, algunos vecinos se preguntan… ¿es posible prohibir las mascotas en un edificio?
Prohibir la tenencia de mascotas
Sí existe un caso en el que se puede prohibir la tenencia de mascotas en una vivienda, cuando así se estipula en un contrato de arrendamiento.
Solamente en el caso de las viviendas alquiladas, el propietario de la vivienda, por contrato, le puede prohibir al inquilino la tenencia de mascotas.
Por lo tanto, siendo el único caso el anterior, las comunidades de propietarios, ni aún habiéndose aprobado en los estatutos, NO podrá prohibir la tenencia de mascotas en el edificio.
El derecho individual en esta caso, prima sobre el derecho colectivo, por lo que en ningún caso las Comunidades lo podrán prohibir.
Se pueden establecer normas, o incluso limitar, el uso de la zonas comunes para las mascotas, como en los ascensores, accesos, patios, etc.
¿Qué dice la lph?
Las Comunidades de Propietarios no pueden prohibir la tenencia de mascotas a ningún vecino, pero si se incumple alguna norma o Ley que regula una Comunidad (Ley de División Horizontal o el Código Civil), entonces si se puede llegar a prohibir a un vecino, la tenencia de un tipo de mascota si éste ha incumplido la Ley y así lo dictamina un Juez.
Caso aparte y que conviene mencionar es el relacionado con los animales potencialmente peligrosos, nos indica que la tenencia de un animal calificado como potencialmente peligroso requerirá la obtención previa de una licencia administrativa.
En resumen
Como en toda convivencia civilizada en este tipo de problemas comunes en las comunidades debe imperar el sentido común, la lógica y los acuerdos, sin duda está es la mejor receta para poder convivir bien dentro de una Comunidad.
¿Cómo actuar ante un vecino moroso?
Uno de los principales problemas comunes en las comunidades a los que tienen que enfrentarse los vecinos es cuando un propietario deja de pagar los gastos trimestrales es que el resto de vecinos se tiene que hacer cargo proporcionalmente de los gastos adeudados, subiendo así la cuota de los que sí pagan y perjudicando al resto de vecinos y al mantenimiento de la finca.
El vecino entra en mora en el momento que deja de abonar el primer trimestre. Aquellos propietarios que son deudores de cuotas a las comunidades de propietarios en el momento de la celebración de la junta de vecinos, puede acudir a las juntas y participar en las deliberaciones pero la ley le priva del derecho a voto, salvo que hubiera impugnado judicialmente dichas deudas, o procedido a la consignación judicial o notarial de la cantidad adeudada.
Pasos a seguir:
Es importante intentar siempre solucionar este tipo de problemas por la vía del dialogo, todos o casi todos hemos pasado alguna vez por algún bache económico, enfermedad, etc. Una vez que se detecta un impago en alguna de las cuotas emitidas, el procedimiento exige contactar
con el vecino afectado, ya sea por teléfono, e-mail o correo ordinario para notificarle la cuota que tiene pendiente.
Cuando el propietario no responde a las peticiones de pago y sigue acumulando deuda, le enviaremos una carta certificada o burofax con la advertencia de que si no hace efectivo el pago pendiente, las comunidades de propietarios pueden reclamar esas deudas judicialmente a través de un proceso monitorio.
Si no obtenemos repuesta, se instará al presidente a convocar una reunión, en dicha reunión se debe añadir un punto en el orden del día que haga referencia a la propuesta de tomar acciones judiciales contra el vecino moroso. Así se procede a liquidar la deuda con la comunidad de propietarios, es decir, se acuerda acudir a los tribunales para reclamarla.
Tras la aprobación por parte de la junta:
Se le enviará un burofax con el acuerdo adoptado al moroso. A partir de este momento, el particular dispone de 15 días para pagar su deuda.
En el comunicado se le advertirá de la posible interposición del procedimiento monitorio y los consiguientes gastos a los que va a tener que hacer frente si no atiende a la deuda: embargos, costas de abogado y procurador, intereses, etc. que puede llegar al embargo de la vivienda.
Puntos de carga para coches eléctricos en garajes de comunidades
Últimamente uno de los problemas comunes en las comunidades comienza a ser la instalación de puntos de recarga en las plazas de garaje, vamos a resolver algunas dudas.
A pesar de que todavía no hay gran número de estos vehículos, el interés por el vehículo eléctrico está creciendo de manera exponencial.
Los puntos de recarga son escasos en el centro de las ciudades y, aunque en edificios nuevos ya se están adecuando las instalaciones para este tipo de coche, la gran mayoría de edificios o garajes no disponen de estos puntos de carga, ¿es difícil instalarlos? ¿quién paga esto?
Según la lph la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, solo requerirá la comunicación previa a las comunidades. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
Como se hace la instalación
A grandes rasgos, existen dos opciones para realizar las instalaciones de los puntos de recarga:
1- Plazas que pertenecen a una vivienda: en estos casos, se pueden hacer derivaciones individuales desde los propios contadores de las viviendas hasta las plazas de garaje correspondientes.
2- En garajes independientes de las viviendas: la primera opción es hacer una instalación desde el cuadro eléctrico del garaje que pase por todo el garaje y que todo el que quiera pueda engancharse a esa línea y colocar en su plaza el punto de recarga junto a un contador para poder generar los recibos y pasarlos al cobro.
¿Quién debe pagar los defectos de construcción?
¿Que hacemos si al poco tiempo de comprar su vivienda comienzan a aparecer desperfectos? este es uno de los problemas comunes en las comunidades y debemos actuar con rapidez.
Los plazos varían dependiendo si la vivienda es nueva o usada, de la fecha de su construcción, del tipo de defecto, su gravedad y motivo.
Vivienda nueva o de segunda mano.
En la viviendas usadas, el comprador tiene 6 meses para la reclamación por los defectos ocultos.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece unos plazos de garantía para los propietarios y adquirentes de edificaciones:
- 10 años para los defectos estructurales: afectan a la cimentación, vigas, forjados, muros, etc.
- 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad del la vivienda: grietas, goteras, mal funcionamiento de instalaciones, etc.
- 1 año para los defectos de acabado.
Estos plazos empiezan desde la fecha del certificado final de obra. El propietario tiene dos años para hacer la reclamación a todos los responsables que hayan participado.
A quién reclamar
En principio, para las comunidades, es conveniente reclamar al promotor y al profesional directamente implicado (el arquitecto si es un problema de proyecto, el aparejador si es problema de control de ejecución, el constructor por la ejecución, etc.), pero como no siempre sabemos quién es el responsable, se puede demandar a distintos agentes. El problema de hacerlo es que si el juez absuelve de culpa a alguno de ellos, ya no habrá imposición total de costas.
Recomendaciones para las comunidades acerca del Covid-19
Covid-19 reglas, consejos y problemas comunes en las comunidades
Debido a la pandemia del Covid-19 han surgido nuevas problemática y dudas ante las cuales no estamos seguros de cómo actuar, les damos algunas recomendaciones y pautas sobre los problemas comunes en las comunidades que se derivan del mismo:
- Deberán suspenderse la celebración de juntas generales de propietarios, tanto ordinarias como extraordinarias.
- No se deberá descuidar la limpieza diaria del edificio, todas las zonas comunes del edificio ahora más que nunca se deben intentar mantener en perfecto estado de limpieza ya sea con un servicio de limpieza o por la propia comunidad.
- Mantener la distancia de seguridad tanto entre vecinos como con el personal al servicio de las comunidades, recuerden que las recomendaciones son de 1.5 a 2 metros.
- Reducir al mínimo la utilización de servicios de mensajería y paquetería.
- Las obras en curso podrán seguir su ejecución siempre y cuando no se cambie la normativa vigente.
- Colocar las recomendaciones sanitarias y pautas preventivas en las zonas comunes para que tengan la máxima visibilidad.
- Clausurar áreas comunes y espacios no imprescindibles para la comunidad; Gimnasios, zonas ajardinadas, piscinas, etc
- Los porteros deberán permanecer en la portería e intentar realizar sus funciones a primeras horas del día.
Ahora más que nunca la colaboración entre los vecinos de las comunidades y la ayuda a los que más lo puedan necesitar es un gran acto de civismo, actos como el ofrecerse a hacer la compra a vecinos con problemas de movilidad o de edad avanzada son de gran ayuda.
Servicios de limpieza en las comunidades de propietarios.
Servicios de limpieza en comunidades de propietarios
La limpieza de la finca es uno de los problemas comunes y de los temas a tratar siempre en todas las comunidades ya que somos nosotros como vecinos los responsables de que todas las zonas comunes que tenga el edificio se mantengan en perfecto estado.
Los turnos de limpieza con vecinos rara vez funcionan sin conflictos de por medio. Mientras que solo verdaderos profesionales de la limpieza garantizarán el mejor resultado. Es por ello que, desde Administraciones Ballesteros recomendamos siempre acudir a servicios de limpieza con una contrastada experiencia.
Cuando se llega al acuerdo de buscar un servicio de profesionales para el mantenimiento y limpieza de la comunidad surgen algunas dudas, vamos a tratar de resolverlas.
- ¿Nos va a salir muy caro el servicio para una comunidad si somos pocos vecinos?
- ¿Qué elementos comunes son responsabilidad de la comunidad?
- ¿A qué empresas acudir y en que fijarme de un presupuesto?
- ¿Cuál es la media de precios?
- ¿Quién aprueba la contratación de un servicio de limpiezas?
¿Nos va a salir muy caro el servicio para una comunidad si somos pocos vecinos?
Los servicios de limpieza a la hora de presupuestar una comunidad lo hacen en función de la frecuencia en que se requiera el servicio y del número de plantas. Si nuestra comunidad es de pocos vecinos y las zonas comunes son muchas (piscina, zonas verdes o recreativas) indudablemente eso elevara el coste del servicio, pero en condiciones normales comunidades pequeñas disponen de no muchas zonas comunes y hay que recordar que los presupuestos se rigen en función de la frecuencia y el número de plantas.
Hay muchas empresas de limpieza con las que es posible pactar un precio cerrado, es decir, un servicio que, por ejemplo, una comunidad pequeña que requiere de 1,6H/Semana repartido en 2 días, mensualmente nos saldría a 6.4H, podríamos en estos casos pactar un precio cerrado de un servicio de 6 horas mensuales, por lo tanto es recomendable pedir una oferta única y personalizada.
Otro punto a tener en cuenta es que hay servicios que suelen facturarse aparte a las comunidades, servicios como las limpiezas de obra, limpieza en altura, abrillantado o pulido de suelos, la limpieza de moquetas y alfombras o la limpieza de los contadores. etc.
¿Qué elementos comunes son responsabilidad de las comunidades?
- Fachadas y arquetas
- Jardines
- Ventanas y cristales
- Tejados y azoteas
- Patios
- Garajes
- Escaleras, portal y rellanos
- Ascensores
- Contadores
- Buzones
- Mobiliario
Estos son básicamente los elementos de responsabilidad de las comunidades en materia de limpieza sin menoscabo de cualquier elemento adicional que pudiese existir en las zonas comunes.
¿A qué empresas acudir y en que fijarme de un presupuesto?
Cuando busque una empresa de servicios de limpieza puede que esté buscado ahorrar dinero, pero la elección no solo debe depender del precio, la empresa de limpiezas más barata no siempre es la más recomendable.
Hay muchos factores que tener en cuenta cuando nos entregan un presupuesto a al comunidad, les vamos a citar los más importantes:
- Servicios que ofrece: una empresa con experiencia y buenos informes suele ser garantía de buen servicio, un consejo, puedes fijarte en empresas que desarrollen sus servicios en clínicas, hospitales, colegios etc.
- Adaptación a las necesidades de las comunidades: como mencionábamos anteriormente una buena empresa es aquella que sabe amoldarse a las necesidades de cada cliente, servicios y presupuestos personalizados es algo a valorar positivamente.
- Organización, puntualidad y seriedad: son puntos interesantes que hay que valorar, empresas que no cumplen con las horas semanales pactadas, realizan sus tareas en horarios no laborables, no disponen de los medios necesarios, no tienen personal uniformado etc. Son empresas con poca capacidad de servicio y de las que en un principio tenemos que alejarnos.
- Servicios extras: es muy recomendable preguntar si disponen de otro tipo de servicios más especializados y sus tarifas, un servicio integral para toda la comunidad (piscina, zonas verdes, limpiezas de fin de obra o en profundidad de determinadas zonas) nos quitara muchos dolores de cabeza y evitara estar contratando diferentes proveedores, no obstante hay que prestar atención a las tarifas de estos servicios para que no sea la entrada a precios abusivos.
¿Cuál es la media de precios?
Partamos primero de la base de que el precio medio que se suele pagar por la limpieza de las comunidades oscila entre 10€ y 16€ la hora, por lo que el precio medio por la limpieza de una comunidad oscila entre 50€ y 80€ al mes por un servicio a la semana.
Dentro de estos precios considerados de mercado hay que tener en cuenta las variables de: servicios, medios, fiabilidad, flexibilidad y por supuesto resultados.
Como es lógico de poco sirve abonar por los servicios 10€ la hora si después el resultado es deficiente, se debe llevar un control de los resultados y en caso de ser deficientes, contactar con el administrador e informarle de las deficiencias para que obre en consecuencia.
No obstante los contratos de servicios de limpieza en las comunidades tienen un periodo de prueba en el que hay que estar atentos al servicio que nos están ofreciendo, la recomendación es no contratar por periodos superiores a UN AÑO.
¿Quién aprueba la contratación de un servicio de limpiezas?
Para aprobar la contratación de una empresa de servicios de limpieza en comunidades es necesaria la aprobación de 3/5 de los propietarios que representen a su vez 3/5 partes de las cuotas de participación
Sin esta mayoría necesaria, no es posible la contratación, ningún vecino, presidente, administrador o secretario puede unilateralmente contratar un servicio de limpiezas para la comunidad.
Por lo que se deberá llevar como orden del día a una junta de propietarios.
Funciones de un administrador de fincas
En ocasiones nos surge la duda de qué podemos exigir al administrador de la comunidad y si existe algún artículo en la ley que determine cuáles son exactamente esas tareas. Efectivamente estas labores vienen establecidas en el artículo 20 de la LPH.
Vamos a ver qué dice la ley y algunos ejemplos concretos para aclarar la cuestión.
Obligaciones de un administrador de fincas según LPH
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos
efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles,
proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las
reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al
presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar
los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los
titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Ejemplos de estas funciones
Podemos dividir estas funciones con más detalle en cuatro grandes tipos, sin considerar esta lista como cerrada
Gestiones de carácter jurídico
- Convocatoria de juntas.
- Notificaciones a los propietarios.
- Redacción de actas.
- Circulares, notas informativas, etc.
- Si también ejerce de secretario, custodiar la documentación , libros, actas y demás documentos durante un plazo de 5 años.
Gestiones de carácter laboral
- Contratación y control de empleados de las comunidades.
- Confección de nóminas.
- Liquidación seguridad social.
- Gestiones ante organismos de la Administración (Tesorería S.S, oficinas empleo, etc.)
Gestión económica y administrativa
- Elaboración de presupuestos.
- Gestión de cobros.
- Reclamación deudas.
- Gestión bancaria.
- Proveedores.
- Seguimiento de tareas de mantenimiento como limpieza, ascensores, cuidado jardines, etc.
- Contratación de seguros.
- Incidencias con compañías de suministro.
- Asesoramiento sobre cuestiones como arrendamientos.
- Preparar plan de gastos e ingresos.
- Liquidación de cuentas anuales para su aprobación.
- Ejecutar acuerdas de las juntas.
Gestiones de carácter tributario
- Alta de la comunidad a través de la declaración censal
- Declaración-liquidación de retenciones.
¿Cómo cambiar al administrador de fincas de tu comunidad?
Es un problema común las fincas y puede haber varios motivos por los que las comunidades deciden cesar o cambiar al administrador de fincas de la comunidad, si se debe a haber causado daños y perjuicios a la comunidad o haber perdido la confianza en el mismo (es aconsejable poder demostrar estos puntos), cualquiera de estos ejemplos sería más que valido para buscar un mejor profesional.
Para que queden claros, estos son los preceptos de que se consideran como obligaciones y buenas prácticas en un administrador de fincas según el articulo 20 de la lph :
Obligaciones que se recogen: «Comportarse en el ejercicio de su profesión de acuerdo a los principios de buena fe, honestidad, confidencialidad, diligencia, independencia, responsabilidad y transparencia».
Buenas prácticas: «Comportarse en el ejercicio de su profesión de acuerdo a los principios de buena fe, honestidad, confidencialidad, diligencia, independencia, responsabilidad y transparencia».
Ahora vamos a detallar los pasos para cambiar el administrador de fincas.
Fecha de contrato del administrador saliente
Una de las primeras cosas en que tenemos que fijarnos es en la fecha en la que se firmó el contrato con el administrador, los contratos de arrendamiento de servicios con las comunidades suelen ser de una duración de UN AÑO, es un problema común en las comunidades no fijarse en la duración del contrato, lejos quedan los contratos antiguos que se llegaban a firmar hasta por 10 años.
En la práctica, la junta nunca podrá respetar el periodo justo de un año desde la contratación del administrador de fincas, por esto si se le echa antes o después el administrador podrá exigir indemnización por el tiempo que le queda.
Para evitar esta situación arriba mencionada la mejor manera de hacerlo es una vez se aproxime la fecha de finalizacion del contrato convocar una junta extraordinaria, también podría acordarse el cese y comunicarle que al termino del contrato no será renovado.
Junta extraordinaria:
deberá indicar como el punto del orden del día: “Cese del actual Administrador de Fincas”, deberá aprobarse con el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Una vez tomada la decisión se comunicara por escrito al administrador cesado con un mínimo de un mes de finalizacion del contrato.
Propuesta de nuevo administrador
Es conveniente que no obligatorio, en la misma junta extraordinaria tener varias propuestas de administrador entrante, es un problema común el no hacer caso a esta indicación y prescindir de los servicios de un administrador durante un tiempo hasta que se celebra una nueva junta, con los perjuicios de administración que ello conlleva a la comunidad.
En estos casos, la funciones las ejercerá el presidente de la comunidad salvo mención expresa en los estatutos.
Hay que tener en cuenta que el administrador saliente deberá proporcionar a la comunidad (en este caso al presidente) todos los datos de contabilidad hasta el cierre del ejercicio
Documentación a entregar por el administrador saliente
Existen dos plazos estipulados, uno de 10 días y otro de 45 días.
Aquí puede descargar la documentación que debe solicitar.
Derramas en las comunidades
¿Qué son las derramas?
Las derramas en las comunidades son cuotas extraordinarias que deben ser abonadas por los propietarios, son un pago aparte que se exige por imprevistos fuera de los gastos ordinarios de la comunidad y que suele ser debido a un gasto urgente cuando no hay suficientes fondos ordinarios.
Una buena planificación
Normalmente las cuotas ordinarias de las comunidades suelen ir muy ajustadas y ante cualquier imprevisto al tener unos recursos muy limitados se suelen realizar derramas.
Por ello siempre es recomendable en la planificación anual incluir una pequeña cantidad de fondo de maniobra para disponer de ella en el caso de que sea necesaria, nos evitaremos así en la medida de lo posible las derramas y los conflictos que traen consigo: morosos, reuniones, conflictos entre vecinos, etc.
¿Qué casos debe cubrir una derrama?
La renovación de zonas comunes desgastadas y anticuadas por el paso del tiempo, gastos judiciales ocasionados por el incumplimientos de las obligaciones de algún vecino, gastos de indemnización de la comunidad sobre un tercero, reparación del ascensor, tuberías, etc.
¿Cómo se aprueba una derrama?
Existen 4 tipos de mayorías posibles:
- Mayoría simple
- 1/3 de los presentes en la junta, y que representen un tercio de todos los coeficientes
- Unanimidad
- Mayoría de 3/5
Se deben separar las reformas para mejoras del edificio de las obras de conservación y eliminación de barreras arquitectónicas.
Tanto las obras de conservación como las de supresión de barreras arquitectónicas son de obligado pago siempre, las obras de supresión de barreras serán obligatorias siempre que no excedan de 12 mensualidades ordinarias.
Sin embargo las obras para mejoras en la finca también llamadas suntuarias (no necesarias) no obligaran al pago de los vecinos que hayan votado en contra cuando la derrama supere las 3 mensualidades ordinarias.
Los vecinos que se nieguen al pago aun cuando no se les pueda privar de la mejora, podrán participar de la misma poniéndose al día en los gastos y abonando el correspondiente interés.
Si algún vecino se niega a pagar una derrama obligatoria adquiere la condición de moroso.
¿Quién debe abonar la derrama?
La derrama recae siempre sobre el propietario y no sobre el inquilino, salvo acuerdo expreso entre las partes.
El coeficiente de participación en la finca es el que determina la cuantía a abonar por cada propietario, no obstante es recomendable revisar los estatutos de la finca por si se han establecidos algunas pautas como pueden ser a partes iguales, en este caso prevalecería lo marcado por los estatutos.
Ayudas para afrontar las derramas
Existen financiaciones o líneas ico destinadas a la rehabilitación de fincas y que son de gran ayuda cuando nos enfrentamos a una obra de un gasto considerable, un administrador de fincas se lo podrá gestionar para evitar complicaciones y molestias a la comunidad.
Si quiere conseguir más información diríjase a nuestros documentos de consulta.
Uso de las plazas de garaje
En muchas ocasiones surgen dudas sobre qué uso se le puede dar a las plazas de garaje por parte de los propietarios además del propio de aparcar y proteger el vehículo.
¿Se puede usar como trastero?, ¿se pueden usar las zonas libres?, ¿es legal aparcar dos vehículos en una misma plaza?
Utilización del garaje como trastero
Cuando la plaza de garaje lo permite, mucho propietarios ven este espacio como una alternativa para dejar allí todo aquello que ya no cabe en casa (herramientas, bicicletas, etc).
Salvo que en los Estatutos de la comunidad se prohíba expresamente, se pueden dejar estos objetos siempre que no incomoden a otros vecinos o sean productos peligrosos. En todo caso, se tienen que dar un uso racional y no se puede convertir en un almacén de chatarra.
Por otra parte, es interesante informar al seguro pues en caso de accidente el seguro podría no hacerse cargo de las indemnizaciones.
Si lo que se quiere es cerrar la plaza, se necesitaría la unanimidad de los propietarios ya que se estaría modificando el título constitutivo.
Uso de zonas comunes
A menudo ocurre que hay vecinos que utilizan zonas que están “vacías” para uso propio.
Estas zonas son de todos los propietarios y por tanto es una conducta abusiva apropiarse de estos espacios dejando objetos personales, bicicletas, motos, etc.
En estos casos se apercibirá al vecino que se apropia de los espacios comunes para que deje libre esa zona y en caso de continuar con su actitud, puede terminar en un juicio que en caso de hacer caso omiso estaría incurriendo en un delito de desobediencia.
Distinto es que se acuerde entre la mayoría de propietarios el uso de estos lugares, en cuyo caso, si los Estatutos no dicen lo contrario, se pueden establecer el uso que los propietarios decidan.
Aparcar más de un vehículo en una misma plaza
Por regla general, si la plaza es suficientemente amplia, no molesta a los vecinos y no invade zonas comunes, no hay problema por dejar 2 vehículos en una misma plaza. Incluso aunque los Estatutos limitasen el uso a un vehículo por plaza, estaría en contra del derecho soberano de la propiedad privada.
Como en los casos anteriores, hay que informar al seguro para ver si en la póliza hay alguna cláusula que lo prohíba.
Supresión de las barreras arquitectónicas
Otro problema común al que nos encontramos en las comunidades como administradores de fincas es al de la supresión de las barreras arquitectónicas, surgen muchas dudas a la hora de enfrentarse a los gastos, quien debe hacerse cargo y la obligatoriedad o no, de dichas obras.
La ley 15/1995 es muy clara en este apartado y vamos a tratar de explicarlo:
Obras de adecuación para minusválidos
Las obras de supresión de las barreras arquitectónicas están previstas en beneficio de todos los ocupantes minusválidos de las viviendas (aunque no sean dueños) a quienes las barreras arquitectónicas del edificio limiten su movilidad, siempre teniendo en cuenta que dichas obras no pueden afectar a la estructura del edificio.
Siempre se deberá acreditar la minusvalía mediante la documentación administrativa que la reconozca.
Mayores de 70 años
También pueden solicitar este tipo de obras los vecinos mayores de 70 años que las precisen por los mismos motivos, aunque no tengan la consideración de minusválidos, estas obras solo requieren el voto favorable de la mayoría de los propietarios.
Si la comunidad no aprueba las obras necesarias, esta ley permite al beneficiario de dichas obras realizarlas por su cuenta y a su cargo, siempre que previamente lo notifique a la comunidad.
Otras posibilidades
También establece la ley que las comunidades donde vivan, trabajen o presten servicios altruistas o voluntarios, personas con discapacidad o mayores de setenta años, estarán obligadas a realizar las obras de accesibilidad necesarias para el uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para facilitar la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior siempre que el importe no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Dada esta obligatoriedad, en caso de que la comunidad no apruebe la realización de las obras en la finca (no logre la mayoría necesaria), las obras las podría realizar el interesado aunque fuese a su costa, pero la comunidad está obligada a realizarlas y tendría que asumir el coste de 12 mensualidades y el exceso, si lo hubiera, lo pagaría el solicitante.
importante destacar
Las obras para la supresión de barreras arquitectónicas dirigidas a minusválidos y personas mayores de 70 años, no necesitan de acuerdo en la junta cuando las obras tengan un coste que no exceda de doce mensualidades ordinarias de la comunidad, por lo tanto son de obligado cumplimiento para todos los vecinos.
tienes un enlace a lo que dice el BOE en nuestros documentos de consulta.
Okupas en el edificio
Según los expertos, no es muy probable que usted baje a la calle y alguien se meta rápidamente y ocupe su vivienda. La ocupación suele darse habitualmente en segundas viviendas que permanecen durante bastante tiempo cerradas, viviendas de bancos o promociones nuevas a punto de ser terminadas.
Diferencia entre vivienda habitual o segunda residencia
En el caso de que su vivienda habitual sea ocupada, las primeras horas son determinantes. Una denuncia en las primeras 48h por la ocupación de nuestra vivienda habitual, es un delito de allanamiento de morada y va por vía criminal. En estos casos el desalojo es automático. Este es el motivo por el que los okupas suelen meterse en otro tipo de viviendas.
Cuando no se trate de la vivienda habitual del denunciante, la cosa se complica. En segundas residencias, ya no hablamos de un delito contra la persona sino contra su propiedad y se irá por la vía civil.
En estas situaciones ya los plazos son más lentos: la denuncia debe ser admitida por el juez, notificar a los okupas que demuestren que la vivienda es suya o tienen algún tipo de contrato (estos delincuentes suelen entrar en grupos por lo que se desconoce su o sus identidades y suelen saberse todos “los trucos legales”), ejecutar su lanzamiento…
Pueden hacerse una idea de que este proceso en el mejor de los casos llevaba meses de espera.
Desde la puesta en marcha de la ley de desahucio exprés los plazos se han reducido mucho (en teoría hablamos de 20 días, aunque esto depende del juzgado y puede demorarse un poco más) y este desalojo es para TODOS los ocupantes de la vivienda.
Los okupas pueden oponerse en el plazo de 10 días, aunque esto no detiene el proceso de 20 días para ordenar su expulsión.
¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios?
Aquí los vecinos pueden jugar un papel muy importante pues pueden interponer una demanda por actividades molestas (artículo 7.2 LPH).
Después de comunicar a los okupas que deben cesar las actividades y aprobar en una junta el acuerdo para iniciar los procedimientos legales contra estos indeseables vecinos, se procederá a interponer la denuncia para expulsarlos del edificio.
Lo que nunca se debe hacer
Un primer impulso de muchos propietarios es tomarse la justicia por su mano y expulsar a estos intrusos por sus propios medios. Esto sería un gran error que podría demorarlo todo y pasar de ser víctimas de un delito a verdugos y meternos en un lio importante con la justicia. Sin contar con los riesgos físicos, en la vivienda o posibles represalias.
Recuerda, con los plazos de la ley de desahucio exprés este incómodo proceso se agiliza bastante.
Normas para la comunidad
Titulo constitutivo
El Título Constitutivo de un inmueble es el instrumento jurídico, normalmente se formaliza mediante una escritura pública que se denomina Escritura de División Horizontal.
Mediante esta escritura, el dueño o los dueños de un edificio deciden que sus diversas dependencias (viviendas, locales, trasteros, plazas de garaje, etc.) cobren individualidad jurídica, pues hasta ese momento jurídicamente solo existía el edificio, y que éstas se sometan al régimen específico de la Propiedad Horizontal, estableciendo sus elementos comunes y fijando el coeficiente que corresponde a cada una de esas dependencias respecto del total del inmueble.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Estatutos
Los Estatutos no son obligatorios, sino que son los propietarios del inmueble quienes deciden si los establecen o no para su comunidad, y que por lo tanto pueden ser modificados por los comuneros cuando ellos lo deseen, pero al igual que para su aprobación, deberá respetarse la normativa vigente, y además requieren unanimidad de todos los propietarios, de forma que si uno solo votase en contra, no se podrían aprobar, o modificar.
Hay que tener en cuenta que para que los estatutos sean vinculantes han de ser registrados en el Registro de la Propiedad, por lo tanto no pueden hacerse en documento privado, ya que según establece el Art. 19 de la Ley Hipotecaria los derechos reales limitativos de la propiedad no inscritos en el Registro no obligan a terceros (los firmantes del documento).
Reglamento de régimen interior
Ocupa el último lugar de la jerarquía normativa en esta materia (Primero estaría la LPH, luego los Estatutos de la Comunidad y por último el Reglamento de Régimen Interior).
Es muy importante no confundirlo con los Estatutos, aunque ninguno de los dos es obligatorio, de hecho la mayoría de las Comunidades no tienen este Reglamento.
La aprobación y modificación del Reglamento se hacen por acuerdo de la Junta de Propietarios y se requiere el mismo quórum que para adoptar cualquier otro acuerdo ordinario, mayoría simple.
En cuanto a la materia a regular por el Reglamento, se limitará a concretar detalles de la convivencia, así como de la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes como horario de recogida de basuras, de funcionamiento de la calefacción, etc.
Obras de conservación y reparación
Vamos a tratar en esta entrada que tipos de obras existen y los acuerdos necesarios en las comunidades
Obras de conservación y reparación.
En primer lugar, es importante señalar, que según el art. 10 de la Ley 8/2013, tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. Se consideran obras de conservación aquellas que deban llevarse a cabo para mantener el correcto estado y funcionamiento de los elementos comunes, evitando así que se deterioren y puedan terminar por perderse.
Reparaciones urgentes.
Son las que deben realizarse de modo inmediato para resolver un problema por la urgencia del tema. Según la LPH debe ser el Presidente de la comunidad quien la ordene, pudiendo hacerlo también el Administrador del edificio, informando inmediatamente al Presidente.
La LPH también señala como una obligación de los propietarios el informar al Administrador de la necesidad de este tipo de reparaciones. (caída de cascotes, peligros para los transeúntes, etc.)
Reparaciones ordinarias.
El que una reparación se considere ordinaria o extraordinaria dependerá de dos factores: de cuál sea su finalidad y del coste de la reparación. Es el administrador quien debe encargarse de que se realicen según el artículo 20 de la LPH. (reparación de portero automático, cerraduras, etc.)
Reparaciones extraordinarias.
Son aquellas que por la importancia de su finalidad (afectan a las personas o cosas de la comunidad o a otras personas), o por su coste, se consideran de especial trascendencia. Para poder realizarlas es conveniente convocar la junta de propietarios para informarla y/o recabar su aprobación. El Administrador de la comunidad es también, según el artículo 20 de la LPH, el encargado de su realización. (goteras, pedidas, etc.)
Obras necesarias u obligatorias.
Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios. (mantenimiento, accesibilidad universal, etc.)
Vecinos molestos
Lo primero que debemos tener en cuenta es que los propietarios tienen unos derechos y también como tales, tienen unas obligaciones, que se recogen en el artículo 9 de la LPH:
a)Obligación de respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes
b) Obligación de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionad.
d) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
e) Obligación de contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de Propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y en su caso, para las obras de rehabilitación.
f) Obligación de observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
Independientemente de estas normas básicas recogidas en la LPH existen muchas causas por las que los vecinos pueden llegar a ser muy molestos:
- Ruidos molestos frecuentes
- Suciedad y malos olores
- Daños en zonas comunes
- Modificación de elementos estructurales o estéticos de la vivienda
- Discusiones y gritos frecuentes en casa
- Amenazas a otros vecinos (vecinos conflictivos)
- Actividades prohibidas o peligrosas dentro de la vivienda
- Actividades no aptas para una vivienda, aunque no sean ilegales, por ejemplo, un club de alterne
- Utilizar zonas comunes para uso propio, fiestas.
- Perros que ladran frecuentemente o que ensucian las zonas comunes
Debe tener claro que todas aquellas situaciones que atenten contra su salud o seguridad, pueden ser llevadas ante un juez para su deliberación.
No obstante, siempre recomendamos llegar a posibles acuerdos mediante el dialogo a través de un mediador, este seria uno de los principales cometidos de su administrador.
Cuando el acuerdo no fuera posible, se deberá convocar una junta extraordinaria con el punto del día el tratar: vecino molesto y posibles actuaciones.
Las posibles acciones legales contra el vecino suelen ser un motivo para que el vecino molesto recapacite sobre sus actuaciones. Si tras la notificación mediante burofax el vecino este no cesa en sus actividades, quizá sea el momento de actuar legalmente.
Hay que tener en cuenta que cuantas más pruebas tengamos para aportar sobre los actos incívicos del vecino, todo será más fácil.
Llamadas a policía local, grabaciones en zonas comunes, peritajes de sonido, quejas ante el ayuntamiento, partes médicos…cuantas más pruebas mejor.
Si como todo hace esperar, la comunidad sale airosa del contencioso, al infractor se le podrán aplicar desde multas administrativas, hasta en los casos mas graves, privar al vecino del uso de su vivienda por un plazo de hasta tres años.
Elección de seguro comunitario
Cuando se trata de elegir el mejor seguro para la comunidad de vecinos, hay varias consideraciones importantes que deben tenerse en cuenta.
En primer lugar, es esencial evaluar las necesidades específicas de la comunidad y determinar qué coberturas son necesarias. Esto puede incluir protección contra daños a la propiedad, responsabilidad civil, robo o vandalismo, entre otros.
Además, es importante comparar las opciones de seguros de varias compañías y revisar las exclusiones y limitaciones de cada póliza. Asegurarse de que la cobertura sea adecuada y que no haya sorpresas desagradables en caso de una reclamación es fundamental.
Otro aspecto importante a considerar es el costo del seguro. Es importante comparar los precios de las pólizas para asegurarse de que se está obteniendo la mejor relación calidad-precio posible.
Por último, es fundamental trabajar con una compañía de seguros confiable y de buena reputación. Investigue la solidez financiera y la trayectoria de la empresa, y lea los comentarios y opiniones de otros clientes puede ayudar a tomar una decisión informada y adecuada.
Creación de mancomunidades
Una mancomunidad de vecinos es una figura legal que se utiliza para gestionar conjuntamente los servicios y gastos comunes de una comunidad de propietarios. En este resumen se describirán los pasos para crear una mancomunidad de vecinos:
Identificar la necesidad: Lo primero que se debe hacer es identificar la necesidad de crear una mancomunidad. Esto puede deberse a la complejidad de la gestión de los servicios comunes oa la falta de coordinación entre los vecinos.
Constitución: Para constituir una mancomunidad se debe redactar un acuerdo entre los propietarios que la formarán, en el que se establezca el objeto, las normas de funcionamiento y el régimen económico. Además, deberá elegir un presidente y un secretario, que serán los encargados de representar legalmente a la mancomunidad.
Inscripción: La mancomunidad debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente, para que tenga personalidad jurídica propia y pueda actuar como entidad.
Establecer las normas: La mancomunidad debe establecer las normas de funcionamiento, que deben ser aprobadas por todos los propietarios. Estas normas deben incluir el régimen de convocatorias y acuerdos, el uso y mantenimiento de las zonas comunes, y la forma de gestionar los gastos y los ingresos.
Gestión de servicios y gastos: La mancomunidad será la encargada de gestionar los servicios y gastos comunes, que pueden incluir el mantenimiento de la finca, la limpieza, el ascensor, la seguridad, etc. Para ello, deberá establecer una cuota de participación para cada propietario, que se calculará en función de su coeficiente de participación en la propiedad.
Elección de proveedores: La mancomunidad también deberá elegir a los proveedores de los servicios y productos necesarios para la gestión de la comunidad, y negociar con ellos las condiciones económicas y de calidad.
Resolución de conflictos: En caso de surgir conflictos entre los propietarios o con terceros, la mancomunidad debe establecer un procedimiento para su resolución, que puede ser mediante la mediación o la arbitraje.
En resumen, la creación de una mancomunidad de vecinos requiere de la colaboración y el acuerdo de todos los propietarios implicados, así como de la inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente. Una vez constituida, la mancomunidad será la encargada de gestionar los servicios y gastos comunes de la comunidad, presentar las normas de funcionamiento y resolver los conflictos que puedan surgir.